把房子給子女,省了贈與稅還是虧315萬!想節稅先考慮2個問題

5,549 人次
把房子給子女,省了贈與稅還是虧315萬!想節稅先考慮2個問題
不少父母規劃贈與房屋給子女,除了考慮贈與稅的問題,也需考慮子女未來是否將房屋出售。一位民眾贈送子女市價1000萬房地,比起贈與現金省下了70萬元的贈與稅,但該位子女不久後將房屋賣掉時,卻必須繳交315萬元的房地交易所得稅。那麼,應該如何規劃,才可省下最多的稅額呢?

贈與房地給子女須考量「日後是否會出售」



一般來說,父母贈與動產、不動產給子女,在一年總價值超過220萬就需依法課徵贈與稅;計算標準以「時價」計算,不動產以「土地公告現值」及「房屋評定現值」為時價。

近年來炒房夯,導致台灣房地產市價飆升,有民眾擔心贈與房屋的稅負壓力增加,不過,稅徵單位所採用時價標準「土地公告現值」及「房屋評定現值」,通常比市價來得低,所以有些民眾比起直接贈與現金給子女,會選擇贈送房屋給子女。

如同上述該民眾的例子,該民眾要贈送的房屋市值1000萬元,房地現值為300萬,考量到贈與稅問題,他選擇直接贈送房地給子女,比起現金兩者相差700萬元,以贈與稅率10%計算(贈與總價淨額2500萬元以下適用10%稅率),直接省下70萬元贈與稅。

不過,中區國稅局提醒,該子女日後出售房地時,就必須被課徵房地交易所得稅,計算方式是以「出售成交總價」扣除「取得成本」的餘額,再乘以適用稅率。

取得成本認定的標準是什麼呢?若房地是受贈而來,則以「受贈時房屋評定現值及公告土地現值」,如果受贈現金,則是以買房的成交價作為成本;因此,計算房地交易所得稅,成本愈低,所得就愈高。

所以,上述該民眾案例,該子女持有未滿一年就以1200萬元出售,那麼其受贈房地的成本為300萬元,比起受贈現金多700萬元,再加上因為持有未滿一年,適用稅率高達45%,最終必須要繳交405萬元的房地交易所得稅;比起受贈現金所需要課的稅多了315萬元。

比起當初省下的70萬元贈與稅,反而一開始直接贈與現金,最終的稅負對子女還來得有利。

  受贈現金:1000萬元 受贈房地:房地現值300萬元 節稅
贈與稅 (1000萬-220萬)x10%=78萬 (300萬-220萬)x10%=8萬 贈與房地
較為節稅
房地交易所得稅 (1200萬-1000萬)x45%=90萬 (1200-300萬)x45%=405萬 贈與現金
較為節稅

持有房地時間是關鍵!房地交易所得適用稅率隨持有時間消減



國稅局表示,一般而言,房地交易所得稅率會高於贈與稅稅率,不過持有房屋的時間越久,稅率會逐年降低,依照《所得稅法》規定,兩者適用稅率差別如下:

適用稅率 贈與稅 房地交易所得稅
45% 持有1年以內
35% 持有超過1年未逾2年
20% 超過5000萬元者,課徵625萬元,加超過5,000萬元部分之20% 持有超過2年未逾10年
15% 超過2500萬元至5,000萬元者,課徵250萬元,加超過2,500萬元部分之15% 持有超過10年者
10% 贈與淨額2500萬元以下  

由此可見,若父母規劃要將房地送給子女,除了考量贈與稅之外,也須考慮未來子女賣房子的可能性,避免省了贈與稅,卻多房地交易所得稅。但是,如果該房地本來就沒有計劃要賣出,就不會有上述房地交易所得稅的問題,贈與稅如何最節稅,還是視個案狀況而定。

贈與後可以反悔撤銷嗎?



實務上,有些民眾為了節稅而規劃不慎,誤入補稅罰鍰的狀況,但仍有補救的機會。根據《節稅的佈局》指出,贈與財產後是否能撤銷視「贈與行為已進行到哪個階段」,如果是不動產贈與,贈與人必須在「所有權移轉前」才可撤銷贈與;例如A買房登記在B名下,後來兩人失和,A想把房產取回,但是所有權移轉登記已完成,A就無權利向B取回房屋。

如果贈與行為還未交付到受贈人名下時,贈與人就可隨時撤銷贈與;例如A想贈送包包給子女,後來子女對其不聞不問,C認為子女不孝想撤回贈與,幸好他還未將珠寶給子女,他就可合法撤銷贈與。

法條參考

《民法》第408條:「贈與物之權利未移轉前,贈與人得撤銷其贈與。其一部分已移轉者,得就其未移轉之部分撤銷之。」

《民法》第412條:「贈與附有負擔者,如贈與人已為給付而受贈人不履行其負擔時,贈與人得請求受贈人履行其負擔,或撤銷贈與。」

財政部函釋:以不動產為贈與者,「在未辦妥產權移轉登記前」,申請撤回贈與稅申報或退還其已納贈與稅款時,應予照准。