願心愛家人安居到老!幫年邁父母換房子,手續、貸款、節稅5個必知

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願心愛家人安居到老!幫年邁父母換房子,手續、貸款、節稅5個必知
母親羽化登仙將近兩年後,接到國稅局的通知,要求我將母親的換屋及財產規劃等證件,送到國稅局做個說明。這才又勾起我對家母買屋、賣屋的艱辛過程回憶。

為讓母親出入方便,我們三姐妹決定幫媽媽換屋。有了共識後,積極尋覓適合媽媽居住的房子,經過評估,決定買下淡水臺北灣的房子。然而,買屋的前提是得將青田街老家賣掉,有了賣屋的錢,才有辦法支付買屋的款項。

法院及國稅局經驗



二○一六年四月決定賣屋時,青田街地段非常搶手,因為二樓鄰居可以配合我們新屋的搬遷時間,所以決定將老家賣給二樓鄰居。

由買主找代書進行房屋過戶過程時,因母親未曾辦理過印鑑證明,又失智,所以無法取得其同意賣屋的證明,也無法代為申請印鑑證明,最後只好依法律途徑,辦理監護宣告手續後,才能替母親賣屋。

監護宣告的過程,需到指定特約醫院辦理精神鑑定,確認無行為能力,得到監護權後再申請財產處理;即需經過法官審核核准後,我們才可以替母親賣房子。申請核准的理由,是我們要幫母親換屋,所以需要以她的名義買房子,以保障被監護者的權益,這個程序大約需要六個月。

經過多次安排,總算於二○一六年十一月二十九日申請到臺北榮民總醫院完成精神鑑定,然後再憑此申請法院的核准,由監護人處理買屋、賣屋事宜。

當時因為青田街老家房子還沒賣出,沒有錢先購買淡水臺北灣的房子,而且當時家母已九十三歲高齡,不符貸名義向臺灣銀行貸款,先付臺北灣的屋款,解決燃眉之急。另外, 母親賣屋以後的財務規劃及支出使用情形細節,均有文件說明須保留備用。

經過這次幫母親處理買屋、賣書的歷程,自己整理出一些心得及建議,與大家分享。

1.證件務必齊備
向法院申請為受監護宣告時,務必備齊所有的證件,以免退件耽誤時間。當年家母失智、認知功能障礙、無法有意識表達,依規定須備妥戶籍謄本、親屬系統表、同意書、診斷證明書等文件為證, 向臺北地方法院申請監護宣告。

我是受監護宣告人之監護人,小妹為會同開具財產清冊者。我們一同到臺北榮民總醫院陪同家母進行精神鑑定,經醫師和法官勘驗點名呼叫沒有反應,法官親自詢問做筆錄,才和醫師共同完成家母失智鑑定報告。經法院民事裁定後約三週的時間,拿到確定證明書,才算正式完成監護宣告手續。

2.有借有還的原則
處理受監護宣告人之財產時,一定要本著有借有還的原則。如果有借款沒有還,可能就會被扣贈與稅。例如我貸了六百萬元轉存入家母銀行帳戶,目的是給家母買屋先付頭期款用,賣屋以後,就必須將六百萬元還入我的帳戶,這樣的借貸才有依據,否則會被認定是贈與行為,我這六百萬元可能就會被扣贈與稅。

3.贈與超過兩百二十萬要事先申報
是監護人,可以處理家母的財產,但需注意撥款時一次最好不要超過兩百二十萬元,除非是買屋錢,如一千萬直接付給建設公司, 否則也可能被扣贈與稅。我國稅制規定,一年可以有兩百二十萬內的贈與免稅額,因此如果贈與超過兩百二十萬,就要事先申報。

4.務必保留「收據」
家母的案例是經過法院同意賣屋、換屋,並提出財務規劃核准在案,所以買屋、賣屋及任何支出都必須要留有「收據」,以便國稅局或法院檢查是否有不當處理時能提出說明,以保障被監護人的權益。

5.整理收據帳本
我所說的「收據」,包括買屋、賣屋及買屋後的各種裝潢、改造無障礙空間、室內隔間施工、購買家具冷暖氣電器及醫療設施等開支。當然每個月的固定開支,例如聘請看護工如印傭的費用、醫療復健費、護理費、營養費、住院費等,都必須留有收據,甚至往生時買靈骨塔、辦法會及喪葬費用,都必須要留有收據。最好做個帳本實報實銷,並會同開具財產清冊的人 (通常是兄弟姐妹) 驗證,較為保險可靠。

整個買屋、賣屋歷程當中,因為有機會認識律師朋友,進而也結識許多代書、會計師、精算師,學到不少法律行政知識,甚至到後來不用請代書,我可以自己到行政機關辦理有關贈與等行政事宜,可以說是充滿波折過程中的意外收穫!

本文摘自《徐南麗的斜槓樂齡人生》/徐南麗(資深護理師、自然醫學博士)/原水文化