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升息擋不住,如何節省房貸支出?專家教這樣省利息,但要先評估4重點

2022-05-30
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升息擋不住,如何節省房貸支出?專家教這樣省利息,但要先評估4重點
Smart智富 吳易燁
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升息環境如何節省房貸支出?



央行宣布升息後,使得民眾購屋信心與預算受到影響,也讓房貸族壓力倍增,如何有效節省房貸支出,房貸族應趁此機會好好算一算。

首先,檢視自己的房貸合約利率,假設早年申貸的利率高於目前市場的房貸利率(1.34%~1.6%),可跟原貸款銀行商談,若往來紀錄良好將有利於爭取降息;若原貸款銀行下降空間不大,再評估是否轉貸到其他銀行。

在考慮轉貸時,應留心以下3個時間點:



  1. 房屋鑑價金額上漲時,通常貸款擔保品的價值跟著上升,銀行可能會願意以更優惠條件放貸;

  2. 央行降息時,各銀行的「指標利率」會跟著調降,指數型房貸的利率跟著下降,就可考慮轉貸;

  3. 房貸合約有議定清償時間,若未滿3年會收取違約金,當超過限制清償時間、沒有違約金時再考慮轉貸。

至於轉貸的評估,則有以下4個重點:



  1. 還款能力:

    由於這是銀行評估承貸及貸款成數的重要因素,因此房貸族應先自我分析一下,近半年房貸還款是否正常?有無遲繳或信用卡循環紀錄?

  2. 房屋擔保品條件:

    可先搜尋近年周圍新成交的物件是否增值,附近生活機能是否方便,銀行會評估物件轉手條件,再決定貸款成數。通常在非學區、交通不便,或是位在工業區的套房物件,銀行審核相對嚴格,不論是申請貸款或轉貸,不見得有更好條件。

  3. 計算轉貸成本:

    轉貸相關費用包含政府規費、代書設定費,塗銷費用、房屋鑑價費用與開辦費用等,建議想轉貸前先利用各大銀行提供的轉貸試算機仔細算清楚。

  4. 利差與轉貸額度的金額:

    若新銀行利息降低0.25個百分點,每貸款100萬元,1年可省下2,500元;貸款總金額1,000萬元,每年則省下2萬5,000元利息,如果房貸轉貸總成本為1萬5,000元,等於第1年省下的利息就大於轉貸成本,此時便可考慮選擇申請轉貸。

到底轉貸有沒有好處?舉個例子來看,若房地產之前銀行鑑價800萬元、貸款8成為640萬元;而新的銀行鑑價為1,000萬元,一樣貸8成則是800萬元,等於多出160萬元的資金可運用。

可以選擇高殖利率個股、ETF基金等理財工具來增加資產,但在投資前要先確認個人資產配置情況及可承擔風險;如果不想冒投資風險,則可考慮提前償還部分房貸本金,或改為雙週還本利的方式,以降低每月房貸支出,省下部分利息。

本文獲得《Smart智富》授權刊載

作者簡介: 《Smart智富》成立於1998年,提供股票、基金、期權、黃金、外幣、債市、房地產、保險、退休規劃、消費觀念等投資理財領域的知識、情報與課程服務,全方位服務投資族群需求。 《Smart智富》月刊粉絲專頁
#生活省錢快訊 #房貸 #升息 #房地產 #貸款
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